Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: 5-ročný test, oslobodenie a výpočet
Pri predaji nehnuteľnosti na Slovensku platí predávajúci daň iba ak nehnuteľnosť vlastnil menej ako 5 rokov. Príjem sa zaraďuje do §8 zákona o dani z príjmov, sadzba je 19 % do hranice 47 537,98 EUR a 25 % nad ňou. Daň z prevodu nehnuteľnosti ako taká bola zrušená v roku 2004 - kupujúci dnes neplatí nič okrem správnych poplatkov za vklad. Zisk sa počíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou plus preukázateľnými investíciami.
Kto vôbec platí daň z predaja
Daň pri predaji nehnuteľnosti platí predávajúci, nie kupujúci. Kupujúci platí iba správny poplatok za vklad (33 alebo 66 EUR) a prípadné notárske/úschovné poplatky.
Príjem z predaja nehnuteľnosti FO sa zaraďuje do §8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov ("ostatný príjem"). Nepodlieha zdravotným ani sociálnym odvodom, na rozdiel od príjmu zo živnosti.
Daň z prevodu nehnuteľnosti (samostatná daň, ktorú by platil kupujúci pri prevode) bola na Slovensku zrušená v roku 2004. Dnešné "dane pri predaji" sa týkajú vždy iba zisku predávajúceho v rámci dane z príjmov.
Kedy je predaj oslobodený od dane
Zákon o dani z príjmov v §9 uvádza viacero situácií, kedy sa daň neplatí ani pri zisku.
5 rokov od nadobudnutia
Predaj je oslobodený, ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov od nadobudnutia (§9 ods. 1 písm. b ZDP). Rozhodujúci je dátum vkladu do katastra pri nadobudnutí, nie dátum podpisu zmluvy.
5 rokov vrátane času poručiteľa
Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo medzi manželmi (rodičia, deti, súrodenci, manžel) sa doba držby poručiteľa pripočítava. Ak rodič vlastnil byt 4 roky a vy ste ho po smrti rodiča držali 2 roky, splnili ste 5-ročný test.
Reštitučný majetok
Predaj nehnuteľnosti získanej v rámci reštitučných zákonov je oslobodený bez ohľadu na dobu držby (§9 ods. 1 písm. c).
5 rokov od vyradenia z obchodného majetku
Ak ste nehnuteľnosť mali v obchodnom majetku (živnosť, s.r.o.), 5-ročná lehota začína plynúť od jej vyradenia z obchodného majetku, nie od pôvodného nadobudnutia.
Ako sa vypočíta daň
Ak nespĺňate podmienky oslobodenia, zo zisku zaplatíte 19 % alebo 25 %. Postup výpočtu:
- 1
Príjem (predajná cena)
Suma, ktorú ste dostali od kupujúceho na základe kúpnej zmluvy. Ak bola cena nereálne nízka v porovnaní s trhom, daňový úrad ju môže prekvalifikovať (§8 ods. 16 ZDP).
- 2
Minus výdavky - obstarávacia cena
Suma, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli. Pri kúpe to je kúpna cena z pôvodnej zmluvy. Pri dedičstve hodnota zo znaleckého posudku v čase dedičstva. Pri darovaní hodnota zo znaleckého posudku v čase darovania.
- 3
Minus výdavky - investície a rekonštrukcie
Preukázateľné výdavky na zhodnotenie: nová kuchyňa, kúpeľňa, výmena okien, rekonštrukcia, zateplenie. Treba mať faktúry s IČO dodávateľa; čierne práce sa neuznajú.
- 4
Minus dane a poplatky
Notársky poplatok, poplatok za vklad, daň zo znaleckého posudku, provízia realitnej kancelárii.
- 5
Výpočet základu dane
Základ dane = Príjem - Výdavky. Ak je výsledok záporný (stratový predaj), strata sa nedá použiť proti iným príjmom, ale je daň 0 EUR.
- 6
Sadzba
19 % do hranice ročného základu dane 47 537,98 EUR (pre rok 2026). Nad túto hranicu 25 %. Príjem z predaja sa sčíta s ostatnými príjmami pre účely hranice.
Modelový príklad výpočtu
Predaj 3-izbového bytu v Bratislave po 3 rokoch držby:
| Položka | Suma |
|---|---|
| Predajná cena (2026) | 220 000 EUR |
| Obstarávacia cena (2023, podľa kúpnej zmluvy) | - 180 000 EUR |
| Rekonštrukcia kuchyne a kúpeľne (faktúry) | - 18 000 EUR |
| Notár, vklad, provízia RK | - 4 500 EUR |
| Základ dane | 17 500 EUR |
| Sadzba dane | 19 % |
| Daň | 3 325 EUR |
Príklad ilustračný. Pri reálnom výpočte zohľadnite všetky preukázateľné výdavky a konzultujte daňového poradcu.
Daňové priznanie typ B
Po neoslobodenom predaji sa povinnosť priznať príjem rieši cez daňové priznanie typ B do 31. marca nasledujúceho roka.
- 1
Stiahnite tlačivo typ B
Tlačivo "DPFOB" je dostupné na portáli finančnej správy (financnasprava.sk) alebo cez eDane. Vyplňte ho elektronicky pre rýchlejšie podanie.
- 2
Vyplňte oddiel V - §8 ostatné príjmy
Predaj nehnuteľnosti sa zapisuje do oddielu V (príjmy podľa §8), riadok pre predaj nehnuteľnosti. Uveďte príjem a výdavky.
- 3
Priložte doklady
Kúpna zmluva pri nadobudnutí, kúpna zmluva pri predaji, faktúry za rekonštrukcie, znalecký posudok pri dedičstve. Priznajte k daňovému úradu fyzicky alebo cez eDane.
- 4
Termín do 31. marca
Daň sa priznáva v daňovom priznaní za rok, v ktorom bola nehnuteľnosť predaná (právoplatnosť vkladu do katastra). Termín priznania je 31. marec nasledujúceho roka. Možno predĺžiť na 30. jún cez tlačivo o predĺženie lehoty.
- 5
Zaplatenie dane
Daň je splatná v rovnakej lehote ako podanie priznania (31. marec alebo predĺženie 30. jún). Číslo účtu daňového úradu a variabilný symbol nájdete v daňovom priznaní.
Tipy na zníženie dane
- Počkajte na 5-ročnú lehotu. Najjednoduchšia úspora. Predaj o pár mesiacov neskôr môže ušetriť tisíce EUR.
- Uschovajte všetky faktúry za rekonštrukcie. Bez faktúr sa investície neuznajú; čierne práce v rozpočte nezohľadníte.
- Znalecký posudok pri dedičstve. Pri zdedenej nehnuteľnosti nechajte spraviť posudok v čase dedičstva. Tým si poistíte férovú obstarávaciu cenu pre prípad neskoršieho predaja.
- Provízia realitnej kancelárii ako výdavok. Faktúra od RK je uznateľným výdavkom.
- Pri vyššom zisku zvážte rozloženie predaja. Ak predávate viac nehnuteľností, časť do roku, ktorý má nižší celkový základ, môže udržať vás v sadzbe 19 % namiesto 25 %.
- Hypotekárny úrok pri predaji do 5 rokov. Úroky platené z hypotéky na byt, ktorý predávate, sa môžu zahrnúť ako výdavok podľa §8 (nie pri ovládacom uplatnení daňového bonusu na úroky podľa §11 - to je iný režim).
Časté otázky
Od vkladu do katastra pri nadobudnutí. Nie od podpisu kúpnej zmluvy ani od kolaudácie. Pri dedičstve od smrti poručiteľa (pri priamom rade sa doba poručiteľa pripočítava).
Záleží na dobe držby. Ak ste rodič vlastnil byt 4 roky a vy 2 roky po smrti, spolu 6 rokov - predaj je oslobodený. Ak rodič vlastnil 2 roky a vy 1 rok, spolu 3 roky - daň sa platí. Obstarávacia cena pre výpočet je hodnota podľa znaleckého posudku v čase dedičstva.
Daň z prevodu nehnuteľnosti bola zrušená v roku 2004. Odvtedy kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti neplatí žiadnu osobitnú daň z prevodu - iba správny poplatok za vklad (33 alebo 66 EUR).
19 % do hranice ročného základu dane 47 537,98 EUR, 25 % nad ňou (pre rok 2026). Hranica sa určuje súčtom všetkých vašich príjmov v danom roku, nie iba z predaja.
Nie. Paušálne výdavky (30 %) platia iba pre §6 ods. 3 (príjem z prenájmu) a niektoré ďalšie. Pri §8 (predaj nehnuteľnosti) si môžete uplatniť iba skutočné a preukázateľné výdavky.
Strata pri predaji nehnuteľnosti sa nedá uplatniť proti iným príjmom (§8 ods. 2 ZDP). Jednoducho je daň 0 EUR z tohto predaja. Stratu nemôžete previesť do ďalších rokov ani započítať proti zisku z iných obchodov.
Nie. Ak je predaj oslobodený podľa §9 (5-ročný test, reštitúcia atď.), nemusíte ho priznať. Daňový úrad však môže pri kontrole požiadať o doklady preukazujúce oslobodenie (LV, kúpna zmluva s dátumom nadobudnutia).
V tom prípade nejde o §8 ZDP (osobné), ale o príjem s.r.o. zaradený do dane z príjmu PO, sadzba 21 % (pre rok 2026). Plus pri vyplatení zisku z s.r.o. spoločníkovi je dividenda zdanená ďalšími 10 %. Predaj s.r.o. ako celku ("share deal") môže byť po 3 rokoch držby oslobodený pre spoločníka FO.
Odhadnite trhovú cenu pred predajom
Bytero Engine vám ukáže reálnu cenu vašej nehnuteľnosti a tým aj očakávaný daňový základ.
Otvoriť Bytero